Ley contra la Estafa Inmobiliaria "aspectos a considerar

Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Desde que se emitió la sentencia contra los créditos doble
indexados, en esa época solo referida al tema financiero
inmobiliario, toda la actividad de desarrollos de viviendas han
estado bajo la mirada y acción de los diputados de la asamblea
nacional.
• Luego con los problemas climáticos y las fallas de suelos, laderas con
destrucción de viviendas y crecimiento de Damnificados, la inflación,
y la falla de producción por parte del gobierno, el tema de vivienda
pasó a ser un asunto vital en la política del Gobierno revolucionario.
• Se crea LA GRAN MISIÓN VIVIENDA, y el tema se vuelve crítico para
las elecciones presidenciales de 2012.
• Entre 2009 y 2012 se han promulgado varias leyes que directamente
afectan los nuevos desarrollos de viviendas, muchas de ellas
producto de emergencias ambientales, todas destinadas a
intervención directa del estado y del gobierno, con la criminalización
de la actividad de planificación y construcción de nuevos desarrollos
de viviendas.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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2Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• LEGISLACIÓN EN MATERIA DE VIVIENDA
2005-2012
• 19 LEYES
• 24 DECRETOS
• 40 RESOLUCIONES
• 15 AVISOS
• Las últimas son la Ley de Arrendamientos, la Ley contra la
Estafa Inmobiliaria, y las resoluciones que reglamenta la ley
de protección al deudor hipotecario. Previas a ellas son la Ley
de emergencia para terrenos y vivienda, Ley de propiedad de
las viviendas de la Misión Vivienda, Ley contra el desalojo de
viviendas, Ley del Indepabis,    Leyes que decretan zonas
AVIVIR, ley de costos y precios justos, y otras de planificación
municipal.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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3Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Se crean con estas leyes:
• El Órgano Superior Rector del Sistema de Vivienda. Adscrito
a la Presidencia de la República, opera en Miraflores y lo
preside el presidente de PDVSA.
• La Fundación   Oficina Presidencial para Planes y Proyectos
Especiales (OPPPE) . Funciona en Miraflores y la preside el
Ministro Francisco (Farruco) Sexto.
• En creación: Dirección General de Gestión del Sistema
Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del
poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
• Todas estas leyes dan discrecionalidad a diversos funcionarios
de ministerios e institutos del gobierno que actúan de oficio
sin mediación de tribunales. Las sanciones son civiles, y
penales.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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4Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Notificaciones o registro diferentes leyes:
• Ley Para La regularización y control de Arrendamientos de Vivienda:
• Del compromiso del sector privado de la construcción
• Artículo 85. Las empresas constructoras deberán, previo inicio del proyecto dela
construcción de viviendas, notificar e informar al Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat, y a la alcaldía
correspondiente, la cantidad de viviendas a construir, así como determinar el
tiempo estipulado para la construcción de las mismas. Queda expresamente
establecido que sin la carta aval del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, no podrá dar inicio la obra.
• Aviso No. 50 del 12 marzo de 2012 Despacho del Ministro de Vivienda,
Consultoría Jurídica. (Gaveta Hipotecaria 2012)
• Artículo    6.:      El    Órgano      Superior    del    Sistema    Nacional    de Vivienda y  
Hábitat,  se encargará de  establecer  el mecanismo para la transferencia o uso
de los recursos establecidos en el numeral 1 del artículo    3, de la presente
Resolución, así como las familias a las cuales  se atenderán con las viviendas que
se  construyan con dichos recursos. Asimismo dicho Órgano establecerá, a través
del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat el procedimiento para la selección de
los proyectos que las instituciones del sector    bancario podrán    financiar
directamente destinados a la construcción de viviendas establecidas en los
literales, a, b  y  e del  numeral 2 del artículo  3 de la presente Resolución.
C• PLAN NACIONAL SOCIALISTA SIMÓN BOLÍVAR 2007-2013
• SITUACIÓN ACTUAL 2007
   
SITUACIÓN FUTURA 2013                         Empresas Mixtas
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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Empresas de
Economía
Social
Empresas de
economía
Social
Empresa Capitalista del
estado
Empresa
Capitalista
Privada
Empresa Capitalista del
Estado
Empresa
Capitalista PrivadaLey contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• La Ley de Emergencia para terrenos urbanos y vivienda  del 29
01 del 11, los decretos 98 (Nov 2008) y 110 (Junio 2009)  son
precursores de la Ley de Contra La Estafa Inmobiliaria.
• Los diputados Darío Vivas, Augusto Montiel y Diosdado
Cabello son los abanderados en toda la materia de vivienda y
las denominadas Estafas inmobiliarias.
• Luego de las acusaciones a finales de 2009 causadas por los
cobros del IPC en los contratos de venta y preventa, se inician
las acusaciones de estafa inmobiliaria con intervención de
decenas de desarrollos y acusaciones penales,
indemnizaciones, paralizaciones, reintegros, confiscaciones,
expropiaciones.    En Diciembre de 2011 se aprueba la ley
Contra la Estafa Inmobiliaria y se promulga el 30 04 2012.
CARLOS PÉREZ SCHAEL                
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7Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Ámbito de aplicación de la Ley:
• Consideramos que es para todas las viviendas primarias que
vayan a ser vendidas a terceros. Es decir todo el mercado
primario está afectado.
• La Razón:
• 1) Esta ley determina una serie de acciones de permisología
que condicionan a las autoridades municipales para otorgar
los permisos de construcción (antes constancia de
cumplimiento de variables urbanas).
• 2) Todos deben estar registrados en la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita
al Ministerio del poder Popular para la Vivienda y Hábitat,
para que le den el permiso de construcción.
CARLOS PÉREZ SCHAEL                
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8Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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9Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Aumenta Exponencialmente el riesgo en el negocio inmobiliario de
vivienda.
• De acuerdo a la opinión de abogados consultados, las definiciones
existentes en la Ley no se ajustan a la realidad, son equívocas, y
crean mayor incertidumbre la establecer denominaciones y
descripciones diferentes a las conocidas y aceptadas.
• No tenemos un órgano competente definido, ver artículos 5 y 6.
Están todas las autoridades en materia de construcción de vivienda
(art 5) y el órgano rector definido en la dirección de gestión antes
mencionada (art 6) .
• Al igual que en la Ley de arrendamientos, se debe contar con avales
y permisos de nuevas direcciones y superintendencias, poder
popular antes de comenzar las obras y específicamente establece
que las autoridades no pueden otorgar permisos sin esos avales o
autorizaciones. Imponen sanciones, crean el registro de los actores.
Ver artículo 7 de la ley.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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10Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
1. Articulo 7
2. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.
3. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley.
4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley.
5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Dirección General de Gestión del
Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le
confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades.
6. Realizar la inspección y fiscalización de los desarrollos en proceso de construcción, construidos
o aún no construidos, en la preventa, venta, financiamiento, protocolización, o de terceros
relacionados con éstos, a los fines de la aplicación de la ley.
7. Efectuar los procedimientos civiles y administrativos, para la determinación de ilícitos a ser sancionados por la
presente Ley.
8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo
establecido en la presente Ley.
9. Diseñar y ejecutar la política de información y formación en relación con el proceso de construcción, venta,
preventa, permisología y protocolización de Viviendas a los funcionarios públicos y funcionarias públicas, así
como a la ciudadanía en general.
10. Generar en conjunto con las organizaciones sociales y demás órganos y entes del Estado, mecanismos para la
prevención contra la posible estafa inmobiliaria.
11. Crear el registro nacional de constructoras, contratistas, productoras, promotoras de viviendas
y demás organizaciones civiles y no gubernamentales, dedicadas a la construcción, venta y
preventa de viviendas, así como establecer su normativa y ejercer las funciones de seguimiento
y control, garantizando su actualización permanente.
12. Solicitar a los sujetos vinculados con la presente Ley, la información que se estime pertinente, a los fines del
ejercicio de sus atribuciones en materia de vivienda.
13. Revisar los contratos de venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción y
construidas.
14. Las demás atribuciones que le sean propias, en el marco de lo establecido en esta Ley y demás las leyes de la
República.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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11Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• En los artículos 9 al 11 se imponen nuevas condiciones para el
inicio de las preventas entrando el legislador en materia de
competencia de los municipios y sus autoridades, así como en
los registros inmobiliarios. Se crean condiciones nuevas
diferentes a la de la Ley de Ordenación Urbanística de 1.987 y
a las funciones de las Cámaras municipales con la formulación
de las Ordenanzas Municipales en materia de urbanismo y
desarrollos inmobiliarios.
• Esto trae como consecuencia posible abstención de actuar
por parte de las autoridades.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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12Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• En los artículos 12 y 13  establece una nueva Fianza bancaria
de fiel cumplimiento que obliga a garantizar el 100 % del costo
de la obra independientemente que haga preventas. La misma
se debe presentar antes del inicio de la obra. También la
responsabilidad solidaria del ente financista.
• Que contragarantías serán exigidas por el entes emisores de la
fianza?
• Pueden los bancos emitir estas fianzas? Tienen limitaciones en
los montos por las regulaciones de la ley de Bancos?
• Quien o quienes son los beneficiarios?. La ley no lo establece.
• Consideramos inviable el cumplimiento de estos artículos!
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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13Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• El artículo 14 establece las condiciones de los contratos de
preventa, y que deben contener y especificar.
• Hay varios puntos nada claros, tales como:
• La definición del precio de venta.
• Los tiempos de obra, ya que dice que no pueden excederse de
24 meses contados a partir de la firma del contrato. Es decir
que una obra puede tener una fecha de inicio en un mes
determinado y una fecha de culminación 48 meses después,
pero los contratos no pueden firmarse sino a partir del mes
25?. Por otras leyes entendemos que la obra no puede
exceder 24 meses, pero aquí no está claro!
• Constancia de pago debe especificar concepto base de calculo
y fórmula del monto pagado. Que tipo de recibo debemos
hacer?
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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14Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Es nuestra opinión que se deben revisar los contratos que
cada productor de vivienda tenga y adaptarlo a lo establecido
en este artículo y cuando se inscriba, entre los recaudos,
colocar el contrato.
• Artículos 15 y 16.
• Precio FIJO sin pagos adicionales.
• NO SE PUEDEN HACER MAS DESARROLLOS MASIVOS.
Imposible prever costos en economía inflacionaria.
• Artículos 18 y 19:
• El Usuario (Comprador) tiene derecho a rescindir el contrato,
pero el productor no lo tiene salvo que el usuario (comprador)
deje de pagar por 90 días, pero previa autorización del órgano
rector. Aquí hay un desbalance contractual.
• Articulo 20 obliga a devolver los fondos recibidos. COMO?
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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15Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Artículo 21:
• Los fondos recibidos solo se podrán usar en la obra en construcción
y deben ser invertidos allí.
• Artículo 24:
• De la base de cálculo
• El precio de preventa y venta al público de las viviendas en proceso
de construcción o aún no construidas será calculado con base a la
sumatoria de los siguientes valores y costos:
 Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.
Costo total de la obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias,
servicios y equipamiento urbano, este último debe ser especificado
y detallado en el contrato.
Costos financieros de los préstamos que reciba el constructor,
contratista, productor y promotor de viviendas para hacer la
construcción, previamente notificados a la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
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16Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Entendiendo literalmente el artículo:
• No puede haber ganancia.
• No todos los costos y gastos se pueden incluir.
• Utilidad                            0%
                                                        Se entiende solo construcción
• Costos de obra
• Terreno                                                              Valor Fiscal
actualizado por inflación
• COMO SE HACE UN DESARROLLO ASÍ?????
CARLOS PEREZ SCHAEL                
JUNIO 2012
17Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Articulo 26:
• Establece una multa de 2 UT (180 Bs.) por cada día de retraso en la
entrega de la obra y pagar el canon de arrendamiento de la vivienda
que ocupe el usuario comprador, hasta que le entregue el inmueble.
• Artículo 27
• De las denuncias
• Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del
Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para
denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la
competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6.072,
con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de
Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat,
de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición
de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las
sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo
procedimiento administrativo.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
JUNIO 2012
18Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Visto el artículo 27 es    nuestra opinión que por esta
redacción cualquier vivienda primaria está en riesgo de ser
sujeto de medidas, aunque no haya hecho preventas!
• Artículo 28:
• Se podrá intervenir y ocupar su administración de común
acuerdo con los compradores.
• Articulo 29:
• Si se presume dolo, culpa, o desviación de fondos aportados
para la obra por el operador financiero y los compradores, se
deben remitir los recaudos a la fiscalía para la determinación
de delitos.
• Los artículos 30 al 39 se refieren a permisología y su detalle
se debe leer detenidamente. Cambian las reglas de
ordenación urbanística, ordenanzas municipales, propiedad
horizontal .
CARLOS PEREZ SCHAEL                
JUNIO 2012
19Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• Artículo 40 establece multas que van desde 100 UT( 9.000 Bs) hasta
1.700 UT ( 153.000 Bs.) dependiendo de los artículos en cuales haya
incumplido el productor.
• Articulo 41: Responsabilidad por incumplimiento. Sanciones civiles y
penales mas 2.500 UT (225.000 Bs.)
• Articulo 42: Establece la responsabilidad de los funcionarios públicos.
• Artículo 43
• Responsabilidad por apropiación de los dineros de los compradores
• Los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas,
que incurran en la apropiación de los dineros recibidos de mano de los
optantes o compradores de viviendas en proceso de construcción o aún
no construidas, y se apropien de estos dineros sin cumplir con la
ejecución y entrega de los inmuebles prometidos, serán sancionados
penalmente según lo establecido en el Código Penal y deben resarcir el
monto total de los recursos percibidos a cada uno de los compradores,
más los intereses calculados a la tasa promedio de los cinco principales
bancos del país; de igual manera deberán cancelar una indemnización
por daños y perjuicios de seiscientas Unidades Tributarias (600 U.T.), a
cada comprador sujeto de la estafa, sin perjuicio de las demás sanciones
previstas en la presente Ley.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
JUNIO 2012
20Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• DISPOSICIONES TRANSITORIAS
• Tercera
• El constructor, promotor, productor o contratista de un
proyecto de venta y preventa de viviendas, tendrá un lapso de
sesenta días para registrarse ante la Dirección General de
Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, así como
adecuarse a la presente Ley.
CARLOS PEREZ SCHAEL                
JUNIO 2012
21Ley contra la Estafa Inmobiliaria
Apuntes para considerar
• CONCLUSIONES:
1. Hay que tomarse muy en serio esta ley. Hagan consultas con sus
abogados de confianza.
2. Opinamos que es recomendable iniciar el proceso de adaptación de
los contratos de preventa existentes o por ejecutar para adecuarlos a
esta ley y culminar antes del 30 06 12.
3. Opinamos que se debería revisar su contabilidad de costos y hacer los
ejercicios de determinación del precio de venta en base al calculo que
aquí se establece antes de registrarse. Hacer los ajustes que se
puedan.
4. Opinamos que es prudente Contactar con el banco para considerar
aumentar los créditos y no hacer preventas.
5. Opinamos que se debe evaluar el riesgo entre no pre-vender ahora y
no poder protocolizar en la fecha de culminación por no haber
vendido.
6. Prepararse para registrarse en la Dirección de Gestión.
7. Opinamos CONSIDERAR NO INICIAR NINGÚN NUEVO DESARROLLO
fuera de la Misión Vivienda. El banco probablemente no lo puede
financiar sin estar aprobado por el órgano rector de la Misión
Vivienda. tomado del enlace: http://s3.amazonaws.com/assets.camarainmobiliaria.org.ve/adjuntos/ponencias/4904/JD%20Ampliada%20-%20Ley%20contra%20la%20estafa%20inmobiliaria.pdf